В сущности, физическое освобождение подразумевает под собой ситуацию, когда прошлые жильцы покидают квартиру и больше в нее не возвращаются. То есть продавец или любой представитель его стороны больше в этой недвижимости не живут.
СКОЛЬКО ВРЕМЕНИ ДАЕТСЯ НА ОСВОБОЖДЕНИЕ ПРОДАННОЙ КВАРТИРЫ?
Стоит отметить, что расхожее убеждение о «законных» 30 днях на выселение не совсем соответствует действительности. Обычно сроки регламентируются соответствующим пунктом договора, оформляемого при продаже. Следовательно, если в нем, к примеру, указано, что продавший квартиру человек должен покинуть ее пределы к 10 ноября — старым владельцам недвижимости придется подыскать себе другое жилье до указанной даты.
Иногда стороны договариваются о том, что квартира будет свободна в течение определенного срока или в день определенного события. Например, в документах может быть указано, что продавец обязуется освободить недвижимость в день подписания ДКП. Возможны варианты, при которых по договору продавший должен уйти с жилплощади через сутки после того, как право собственности перейдет к новому хозяину.
УСТНЫЕ ДОГОВОРЕННОСТИ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Если в договоре не указаны сроки выселения, подразумевается, что произойдет это не позднее дня заключения сделки. Однако «подразумевается» — не означает «так и будет». Нередко срок, в который не только сам человек, но и вся его семья покинут квартиру, оговаривается устно. Это – вариант, полностью основанный на «честном слове». Если одна из сторон передумает и изменит свое решение, доказать, что какая-то договоренность вообще была, будет крайне сложно.
Но даже если это и удастся – юридической силы устные соглашения не имеют. Поэтому независимо от степени родства, положительного впечатления и личных симпатий все, даже самые незначительные, условия сделки лучше фиксировать в официальном документе. А вот от заключения сделок, в договорах по которым есть вызывающие сомнение или неоднозначно трактуются пункты, лучше отказаться.
КАК ПОДСТРАХОВАТЬ СЕБЯ ПОСЛЕ ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?
Иногда случается и так, что договоренности, даже письменные, не хочет соблюдать покупатель. Будущий собственник начинает упрашивать продавца освободить квартиру раньше обозначенного срока. Нередко в ход идут различные способы манипуляций и психологического давления: например, душераздирающие рассказы о плохих жилищных условиях, которые хочется поскорее улучшить. Или жалобы на сложные отношения с родственниками, от которых уже просто не терпится съехать.
В этой ситуации главное – помнить о том, что договоренность уже достигнута и зафиксирована юридически. Продавец имеет полное право не покидать квартиру до обозначенной в документе даты или срока. Если вторая сторона хотела заехать в квартиру побыстрее, она обладала правом не согласиться на эти сроки и предложить свои – но только до того как ДКП был подписан и заверен нотариусом.
КОГДА ПРОШЛЫЕ ЖИЛЬЦЫ ДОЛЖНЫ ВЫПИСАТЬСЯ ИЗ ПРОДАННОЙ КВАРТИРЫ?
Еще одна важная деталь, о которой необходимо помнить и покупателям, и продавцам: физическое освобождение не означает снятия жильцов с регистрационного учета (прописки) по этому адресу. Как правило, это негласно имеется в виду, но юридически в понятие не входит.
Необходимость и сроки снятия с учета всех прописанных в квартире граждан также стоит обговорить со второй стороной, а достигнутое соглашение зафиксировать выделенным пунктом в соответствующем договоре. К примеру, упомянуть, что подача документов на выписку из квартиры должна состояться в день регистрации сделки. Или указать, что продавец должен решить этот вопрос в тот же срок, что и освободить квартиру.
НЕСОБЛЮДЕНИЕ ДКП: КАК УРЕГУЛИРОВАТЬ?
Главной страховкой для обеих сторон, как уже ясно, станет подробный договор купли-продажи, именно в нем будут прописаны все нюансы взаимодействия продавца и покупателя. Это позволит участникам сделки четко понимать сроки и регламент проведения процедуры выписки и физического освобождения квартиры.
В случае, если спорная ситуация все-таки возникнет – например, стороны забудут обговорить какой-либо момент, или кто-то из них откажется от выполнения своей части обязательств, решить вопрос будет возможно только через суд. А судебные тяжбы обычно малоприятны и нередко – затратны финансово.